香港楼价高企带动 差估署4月指数势破顶

来源:changxinganggou.com编辑:admin发表时间:2017-05-27 12:02
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  差估署本周末或下周初将公佈最新4月份楼价及租金数据,3月份的租金指数已攀升至177.1点的高位,距离2015年9月歷史纪录177.5点只差0.4点。香港文匯报访问多位业界人士及学者都预测最新租金指数将打破纪录,塬因是在楼价高企下,更多人买不起楼而被迫租楼推高租金,同时工资升幅落后,越租越细下细单位的租金升幅更大,令手紧的租楼一族生活更见艰难。

  租金由于不涉及投资成份,是用家负担能力的体现,故租金的高低又被视为是检验楼市走势的最準确指标。翻查资料,差估署3月份的租金指数虽然未创出歷史新高,但距离2015年9月的歷史纪录177.5点只差0.4点,香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量接受香港文匯报访问时表示:「加埋个通胀因素,4月份租金指数一定破顶?喇。」

  庄太量说,租金反映用家的实质承租能力,故一般升势会滞后于楼价,升幅亦会较小:「楼价仲升紧,半年后都会贵过??家,所以租金都最少会再升半年。」

  他又指出,现时租金上升,不少塬因是因为楼价太贵,将一批人「焗」去租楼:「好多人都係买唔到楼所以要租,租赁市场係因为这个需求而谷上去。所以楼价反弹,连带个租金亦会由低位反弹。」

  细单位租金指数率先破顶

  他直言:「租金升到咁爆,当然係唔健康,政府打击楼价的同时,又唔畀人买第二层,令放租盘源减少,大家见到楼价升,叫租亦跟住升,买唔起楼又要住的人,唯有捱贵租,所以到租金都升到爆时,个市一定係唔健康。」他认为未来一段时间租金还会再升,「土地係咁少,政府政策又解决唔到个问题,你好难透过其他方法去解决,现时看来都只能由调控楼价着手。现在GDP又反弹返,租金都仲有一段时间高企。」

  莱坊高级董事及估价及谘询部主管林浩文亦说:「我谂租金指数还会继续升,但可以租到的面积就越来越细。因为工资係有极限?嘛,当租金一直升上去,市民的承租能力变弱,租到的面积就越来越细。」

  事实上,差估署早前公佈2月份租金指数时,实用431方呎以下的A类细单位租金指数报192.9点,已率先升穿歷史高位,为各类户型中最快打破纪录,印证市民工资升幅落后租金升幅,市民在越租越细下,细单位的租金升幅会更快。

  楼价升得快拖低租金回报

  林浩文表示,现在租金升幅慢过楼价,塬因是租约通常两年才重新签订,而且属实质用家的承接力,没有投资因素掺和在其中,故相较楼价有所滞后。另从投资者的角度看,楼价高企下,买楼收租的回报率亦变得不够吸引,中小型单位更见歷史新低。

  差估署3月份私人住宅租金回报率回落,当中实用面积1,075方呎以下的3类中小型单位齐齐下跌0.1个百分点,实用面积介乎431至752方呎中型单位回报率仅2.5厘,创歷史新低,相较去年同期回报率下跌0.2个百分点。

  他说:「投资者现时有3厘回报已经觉得好好,豪宅回报更加低,只得2厘,于是大家就涌去买中小型单位,令到中小型单位的楼价及租金都係升得更快。」他预料,未来1至2年,租金都会跟随楼价指数继续上升。他语带无奈:「个租金一直咁升上去,但如果香港有班人一直买唔起楼,都唯有继续租啰。」